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云南云勇律师事务所 曹恩奇

在生活中，常看到业主们会有这样一个疑惑：我买房后并未入住，房子一直空置，没住就是没有享受到物业服务，是不是可以不用交物业费？今天就让我们一起通过下面的案例了解相关的法律知识，看看这样的行为是否合法？

以案说法

小李于2019年在某小区购买了一栋庭院式住宅，收房后不久就办理了不动产登记，此后因个人原因直到2023年都没能进行装修，房屋一直处于空置状态。小李以未装修入住为由拒不交纳物业费。

当物业公司工作人员向其解释收费原因时，小李又以小区保洁差、自家庭院内杂草丛生、房屋漏水存在质量问题 等理由，回怼物业服务太差，拒绝缴纳物业费。多次协商无果后，物业公司遂一纸诉状将其诉至法院，请求判令小李依约支付物业费。

最终法院支持物业公司的诉求，按照双方约定判决小李缴纳物业费欠款共计三万元，并以实际欠款为基数缴纳一定比例的滞纳金。

看完这个案例，大家可能会有很多疑问：

“房子我都没住，物业服务到了谁？为什么要交物业费？”

“物业服务这么差，凭什么要交物业费？”

“房子有质量问题，能否拒绝交物业费？”

对于这些大家关心的问题，让我们先看看法律是如何规定的。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

根据前述法律条文可知，房屋空置期间仍需交纳物业费。因为物业公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务等，物业公司已经如约将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某些业主没入住、不使用，管理成本就会减少。

因此，物业公司有权依据合同约定向业主收取未入住期间的物业费。需要注意的是，若物业服务合同中就未实际居住房屋的情况作出物业费可享受减免的约定时，业主可以提交所规定的相关证明材料向物业公司主张减免物业费。

对于物业公司提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。业主在没有充分证据证明物业公司存在违反合同约定的情况下，应当按照约定的标准支付相关费用。

此外，房屋质量问题也不能作为拒交物业费的理由。房屋买卖和物业服务属两个不同的法律关系，在本案例中，对于房屋漏水问题要查找漏水原因，若系公共供水管道破裂造成的漏水问题，物业公司有责任维修、更换；若系业主自己用水管道的问题，相关损失应由业主自行承担，物业公司不负有维修义务；若系其他业主未尽到房屋管理和注意义务造成侵权，则应由其他业主承担损害赔偿责任。本案中房屋系因建筑质量存在问题导致漏水，业主应向开发商主张相关权利，不能以此为由拒交物业费。至于自家庭院内的杂草属于小李专有部分，应由其自行打理。

律师提示

各位业主在购买房屋时，除了购房合同之外，也要仔细审阅相关的物业服务协议，关注物业费收取的相关条款，及时缴纳物业费。业主按时足额缴纳物业费，对于保障住宅小区生活品质、实现物业增值保值具有重要意义。

如果因房屋空置而对物业费产生异议，要积极与物业公司协商。否则，物业公司提起诉讼或者申请仲裁，业主将面临承担违约责任与败诉风险，造成经济损失，反而得不偿失。

律师简介

曹恩奇，云南云勇律师事务所专职律师，毕业于湖南大学，具有扎实的法律专业知识和律师执业技能，担任政府部门常年法律顾问，执业擅长方向：民商事争议解决、建设工程合同纠纷、公司法律事务和刑事辩护。

云勇律师事务所

云南云勇律师事务所是2002年6月经云南省司法厅批准成立的合伙制综合性律师事务所，于2010年5月成立党支部，现有执业律师19名以及行政辅助人员4名，其中党员7名，合伙人7名。经过近二十年的发展，云南云勇律师事务所综合实力处于丽江律师行业前列。