本节目由

天外天律师事务所 康滇律师事务所

云勇律师事务所 泰联律师事务所

千舟律师事务所 时希律师事务所

联合赞助播出

↑云勇律师事务所 木泉律师

房屋是公民重要的财产之一。在市场经济条件下，房屋租赁已成为一种常见的商业模式和经济活动。在咱们丽江，房屋租赁行为十分普遍，与此相关的法律纠纷也屡见不鲜。若抵押遇上租赁，我们如何保证权益呢？

以案说法

“买卖不破租赁”是大家熟知的一个法律规则。那么，在租赁期间，出租人不是将房屋进行出售，而是将房屋依法抵押在银行进行贷款的情形下，租赁合同的法律效力又将如何呢？出租人和承租人应该注意哪些事项，避免出现不必要的纠纷？下面就给大家讲解一下相关的法律知识。

上述情况下，应该按照抵押和租赁时间节点进行区分。

第一种情形：抵押在前，租赁在后。

房屋抵押给银行在先，租赁合同签订在后，租赁合同如没有法律规定的无效情形，则租赁合同是有效的。但是，在租赁期限内，如果银行行使抵押权，向法院要求拍卖房屋，租赁合同就面临被解除的风险。

举个例子，张三有一套房屋，三年前在银行办理了抵押登记后贷款100万元，一年前张三又将该房屋出租给李四，今年，银行贷款到期，张三还不起银行贷款，银行最后向法院起诉，房屋被法院拍卖，由王五竞拍所得，王五不愿继续履行张三与李四之间的租赁合同，那么，王五有权解除租赁合同，此时，作为承租人的李四，其权利有可能就受到损害。

此种情形，其实是对“买卖不破租赁”的一种突破，法律为何要如此设置呢？这就涉及到抵押的法律效力。

抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力，如果出租前房屋已抵押，承租人可以从抵押财产登记中查明租赁房屋上的负担情况，这也是承租人应尽的合理注意义务，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。

否则，房屋抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。

第二种情形：租赁在前，抵押在后

根据《民法典》第405条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

同样是上述案例，张三三年前就将房屋出租给李四，一年前在银行又办理抵押登记贷款100万元，今年因张三还不起贷款，银行起诉后要求法院拍卖，房屋被王五购得。在此情形下，王五即便是新的房屋所有权人，他与李四之间虽然没有签订租赁合同，但是，原先张三与李四签订的租赁合同继续有效，王五仍应当继续履行合同项下出租人的权利义务。这种情形其实就是在适用“买卖不破租赁”的规定。

律师提示

作为租赁合同的双方，为了保护各自的合法权益，维护市场交易秩序的稳定，在进行租赁活动时，应当注意以下事项：

从出租人的角度而言，无论哪种情形，均应该将房屋已经抵押或即将抵押的情况如实告知承租人，并且尽量采用书面形式，以免引起不必要的纠纷。

从承租人的角度而言，在签订租赁合同前，一定要认真审查房屋是否已抵押或被法院查封，否则，租赁合同将增加许多不确定的因素，甚至面临合同被解除、权利受损的风险。当然，无论哪种情形下，在房屋被拍卖时，承租人在同等条件下享有优先购买权。

律师介绍

木泉律师，毕业于中国政法大学，法学学士、国际经济法硕士。待人热忱，做事认真踏实，富有正义感，法学功底扎实，诉讼技能娴熟，且具有丰富的企业管理经验，擅长民商事领域的诉讼及非诉讼业务。

云勇律师事务所

云南云勇律师事务所是2002年6月经云南省司法厅批准成立的合伙制综合性律师事务所，于2010年5月成立党支部，现有执业律师19名以及行政辅助人员4名，其中党员7名，合伙人7名。经过近二十年的发展，云南云勇律师事务所综合实力处于丽江律师行业前列。