本节目由

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↑云勇律师事务所 杨锡媛律师

由于城市化进程加快，大量人口涌入城市，城市房屋租赁市场异常火爆，一些 出租人为了追求高租金收入，“一房数租”的现象随之出现。

在此背景下，同一出租房屋上存在两份或两份以上的房屋租赁合同且承租人均主张履行合同时，应该怎样确定承租人呢？

以案说法

小王购买了一套房子并装修后，于2022年5月1日与小江签订了《房屋租赁合同》，租期自2022年5月15日至2023年5月14日，未在相关部门做备案登记；

2022年5月5日小王又与小罗签订了《房屋租赁合同》，并且在相关部门做了备案登记。

2022年5月6日，小王再次与小李签订了《房屋租赁合同》，签订合同当天，小李便搬进了房子。

小江和小罗在搬进房屋时发现小李已经入住，小江和小罗、找到小王要求履行合同。

看完这则案例，您一定想问：一房数租的情况下，谁交付房屋的请求能够得到支持？

依照《城镇房屋租赁司法解释》第6条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

也就是说，判断租赁房屋的真正承租人首先要看租赁方的房屋是否已经有人已经合法实际占有了。

如果有人已经实际占有的，由实际占有一方为承租人；（小江）

如果房屋都没有被实际占有，由已经办理登记备案的人作为实际的承租人；（小罗）

如果多人都没有实际占有，也没有办理房屋登记手续的，由《租赁合同》成立在先的一方作为承租人。（小李）

如何认定实际占有租赁房屋？

从法律规定中不难看出，是否实际占有房屋具有至关重要的意义，如果承租人希望租赁合同能够顺利履行，就要尽快合法的占有租赁房屋，以便在一房数租的纠纷中取得优势。

可以认定为合法占有房屋的情形主要有：已经取得租赁房屋的钥匙，已经进入租赁房屋进行装修工作，已经利用房屋存放物品、已经使用租赁房屋开展日常的经营活动等。如果发生一房数租的纠纷，当事人需要提供相关证据证明，从而获得法院的支持，无法提供充足证据的一方，将承担不利后果。

承租人损失应向谁主张？

在一房数租的纠纷中，由于出租方存在重大过错，不能取得租赁房屋的承租人有权向将同一房屋数次出租的出租方主张为签订合同、承租房屋投入的损失的赔偿责任。

承租方主张权利主要依据为与出租方签订的房屋租赁合同，承租方不能实际使用租赁房屋，签订租赁合同的目的就无法实现，有权提前解除合同。

合同解除后，承租方能够向出租方主张的违约责任，如果租赁合同中缺少违约责任的相关约定，承租方只能以实际损失为限，向出租方主张赔偿责任。

这也提醒承租方，在签订房屋租赁合同时，注意约定出租方的违约责任，可以约定明确的违约金，保证合同提前解除时，自身的损失能够得到赔偿。

律师介绍

杨锡媛，2016年6月起在云南云勇律师事务所从事专职律师工作，丽江市律师行业妇女联合会副主席，中国中小企业协会认证的高级企业合规师。

云勇律师事务所

云南云勇律师事务所是2002年6月经云南省司法厅批准成立的合伙制综合性律师事务所，于2010年5月成立党支部，现有执业律师19名以及行政辅助人员4名，其中党员7名，合伙人7名。经过近二十年的发展，云南云勇律师事务所综合实力处于丽江律师行业前列。